서울 아파트값이 85주째 오르는 동안 강남구만 7주 연속 내렸습니다. 강남 아파트는 길게 보면 올랐지만, 과거에도 23개월, 27주, 42주씩 이어진 하락기가 세 번 있었고 그때마다 배경이 달랐습니다. 이번 강남 집값 하락기는 세제 개편안이 배경으로 꼽힙니다. 이 글은 경제쏙쏙.com이 보도 자료를 바탕으로 지금의 숫자, 과거의 하락기, 세제 개편안의 현재 상태를 차례로 풀어 쓴 것입니다.
서울은 오르는데 강남구는 왜 따로 내리나요?
한국부동산원 주간 아파트가격동향(2026년 9월 21일 기준, 9월 24일 발표)에서 서울 전체는 85주 연속 상승했고 주간 상승률은 +0.13%였습니다. 이는 역대 최장 기록과 같은 주 수입니다(한국부동산원, 2026). 같은 주에 강남구는 -0.42%로 7주 연속 하락했고, 직전 주 -0.36%보다 낙폭이 커졌습니다. 서초구는 7주 연속 하락에 -0.37%(직전 주 -0.26%), 송파구는 3주 연속 하락에 -0.14%였습니다(파이낸셜뉴스, 2026-09-24).
강남구의 -0.42%는 3년 8개월 만에 가장 큰 주간 낙폭으로 보도됐고, 7주 누적 하락률은 1.7%입니다(한국경제, 2026-09-29). 서울 85주 연속 상승은 직전 최장 기록과 같아진 것이어서, 기록을 넘어섰는지는 다음 공식 주간 통계가 나와야 알 수 있습니다.
실거래가에서는 얼마나 달라졌나요?
압구정 현대5차 전용 82㎡는 2026년 9월 51억 원에 거래됐습니다. 작년 9월 최고가는 63억 원이었으니 12억 원 낮습니다. 잠원동 신반포2차 전용 107㎡는 2026년 9월 46.2억 원에 거래돼 작년 10월과 비교하면 약 15억 원 내렸습니다(한국경제, 2026-09-29).
매물도 늘었습니다. 강남구 아파트 매물은 8월 3일 9,453건에서 9월 29일 1만 1,502건으로 21.6% 증가했습니다(한국경제, 2026-09-29). 팔려는 사람이 많아졌다는 뜻입니다.
과거 강남 하락기는 어떻게 흘러갔나요?
보도에 소개된 강남 하락기는 세 번입니다. 첫째는 2011년 4월부터 2013년 2월까지 23개월 연속 하락해 누적 -14.8%였고, 유럽 재정위기와 금리 상승이 배경으로 꼽혔습니다. 둘째는 2018년 10월부터 27주 연속 하락해 -4.2%였으며, 종합부동산세 강화와 대출 규제가 배경이었습니다. 셋째는 2022년 7월부터 2023년 4월까지 42주 연속 하락해 -6.8%였고, 금리 급등이 원인으로 지목됩니다(한국경제, 2026-09-29).
세 번 모두 집을 사고 보유하는 비용이나 심리를 흔드는 외부 충격이 있었습니다. 글로벌 위기, 세금과 규제, 금리라는 서로 다른 계기였고, 폭과 기간도 달랐습니다. 가장 길고 깊었던 때는 2011년이었고, 2018년은 비교적 짧고 얕았습니다.
이 수치는 언론 보도 기준입니다. 한국부동산원 주간·월간, KB 등 어떤 지수로 계산했는지는 원 보도에 명시돼 있지 않습니다. 세 시기를 정밀하게 맞비교하기보다 흐름을 보는 참고 자료로 보는 편이 안전합니다.
이번 조정의 배경, 8·3 세제 개편안
이번에 배경으로 꼽히는 것은 세금입니다. 정부는 2026년 8월 3일 세제 개편안을 발표했고 9월 1일 국무회의에서 정부안을 확정했습니다. 보도된 부동산 관련 내용은 1주택자 종부세 기본공제 14억 원(비거주 시 9억 원), 공정시장가액비율 단계 인상(1주택은 2027년 70%, 다주택·조정지역은 2027년 70%에서 2028년 80%), 공시가 45억 원 초과 구간 세율 인상(내년 1.3%에서 1.5%, 2028년 2%)입니다(경향신문·MBC·딜사이트 보도, 기획재정부 원문 대조는 확인되지 않음).
보도 분석에 따르면 내년 보유세 과세 기준일(6월 1일)과 양도소득세 공제 상한 적용을 앞두고 매물을 미리 처분하려는 움직임이 퍼졌습니다.
개편안은 이미 시행되고 있나요?
아닙니다. 2026년 9월 30일 현재 이 개편안은 정부안 단계이고 국회를 통과하지 않았습니다. 통상 12월 국회 본회의에서 의결되며, 통과하면 2027년 1월 1일부터 항목별로 순차 시행되는 구조로 알려져 있습니다. 국회 심의 중 내용이 바뀔 수 있습니다(국회 의안정보시스템 원문 대조는 확인되지 않음). 일부 전문가는 국회 통과 시 매물이 한 차례 더 늘 수 있다고 전망합니다.
반대 시각은 무엇인가요?
같은 보도에는 내년 초 반도체 기업 성과급이 지급되면 강남으로 매수세가 유입될 수 있다는 시각도 소개됐습니다. 세금이 매물을 늘리는 힘이라면 성과급은 매수 여력을 늘리는 힘입니다. 어느 쪽이 더 크게 작용할지는 아직 알 수 없습니다.
숫자를 읽을 때 구분할 것
- 주간 하락률과 누적 하락률: 강남구 -0.42%는 한 주 수치이고 1.7%는 7주 누적 수치입니다.
- 과거 하락기의 배경: 금융위기, 세금·규제, 금리로 모두 달랐으므로 이번 조정이 어느 시기와 닮을지는 국회 처리, 금리, 수요 변수에 달려 있습니다.
- 발표와 시행: 지금 시장이 반응하는 개편안은 아직 정부안입니다.
다음 확인 지점은 한국부동산원이 발표하는 주간 통계에서 강남구 하락 주 수가 이어지는지, 12월 국회에서 개편안이 어떻게 처리되는지입니다.
본 글은 정보 제공 목적이며 투자·재무 자문이 아닙니다. 특정 지역·단지의 매수·매도를 권유하지 않으며, 결정 전 전문가와 상담하세요.
출처
- 한국부동산원 주간아파트가격동향(2026-09-21 기준): https://www.reb.or.kr/reb/na/ntt/selectNttList.do?mi=9565&bbsId=1154
- 한국경제 2026-09-24: https://www.hankyung.com/article/202609244946i
- 뉴스핌: https://www.newspim.com/news/view/20260924000091
- 파이낸셜뉴스 2026-09-24: https://www.fnnews.com/news/202609241401354062
- 한국경제 2026-09-29: https://www.hankyung.com/article/2026092928051, https://www.hankyung.com/article/2026092927391
- 경향신문: https://www.khan.co.kr/article/202608032138005
- MBC: https://imnews.imbc.com/news/2026/econo/article/6842081_36932.html
- 딜사이트: https://dealsite.co.kr/articles/166514
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